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        盤谷銀行研究部 對2013年住房產業進行總結，並預測2014年的前景。

2013年泰住房市場

       2013年前11個月全國土地及建築物交易總額達到8,600億銖，同比增幅達18.5%。其中中部地區（包括曼谷和周邊府區）交易佔總交易額的63.3%，超過上年同期60.8%的比率。內地各府所佔比率從上年同期的39.2%降為36.7%。住房市場依舊是房地產業的主要市場，前11個月獲准規劃用於住房的土地共計64,957個單位，佔全國獲准規劃開發土地單位的82.6%。

       住房建設      2013年全國地方特區政府轄區內獲批准的住房建築面積共有1,640萬平方米，同比增長3.6%，已連續增長4年。相比之下，超過2003年至2012年平均面積1,370萬平方米19.3%，並且是十年間最高面積。

        2013年住房建設持續增長，走勢良好。前11個月曼谷及周邊地區建成註冊的新房共有117,900個單位，比上年同期提高5.8%。其中公寓所佔比例最高，達54.7%，共有64,491個單位；次之為獨立住宅、陶豪（聯排別墅）及商業樓、雙拼式住宅，所佔比例分別為23.4%、20.1%、1.8%，數量分別是27,589、23,698和2,122個單位。公寓建設與上年同期相比，所佔比例出現下降；陶豪和商業樓所佔比例出現較大增長，獨立住宅和雙拼式住宅所佔比例則與去年同期持平。盤谷銀行研究部預計，2013年曼谷和周邊府區建成註冊的新房，較2012年增長約2.2%至5.0%。

        泰國房地產市场信息研究和评估中心（AREA）統計2013年共有475個新開發項目，總計131,645個單位，總值3,854.47億銖。2013年無論開發的單位數量還是價值，均高出2012年近三成，反映出泰國經濟的強勁發展，惟近年底因政局原因導致新項目開發明顯減少。

        住房交易      2013年曼谷及周邊府區的住房交易同樣保持了良好增勢。2013年前11個月的住房產權過戶共有158,847個單位，同比增長13.1%。公寓、陶豪、獨立住宅、商業樓和雙拼式住宅分別佔41.2%、30.0%、17.7%、8.0%和3.0%，此比例與上年同期相近。分析數據發現，曼谷與暖武里府的民眾最喜愛公寓，公寓產權過戶佔該府住房產權過戶總量的比例分別是52.6%和39.2%；相比之下，龍仔厝、巴吞他尼、北欖及佛統等府區則喜好陶豪式住宅，在上述府區中陶豪產權過戶比例分別為55.2%、46.9%、44.5%和37.2%。

        同期曼谷及周邊府區住宅產權過戶總值達3,758億銖，同比升幅高達21.8%。總體而言，公寓、獨立住宅和陶豪所佔比例最高，分別為36.7%、30.5%和20.4%；商業樓和雙拼式住宅僅佔9.5%和3.0%。

        從市場份額看來，前十大房地產公司佔新開發項目總值近半；就單位數量而言，前十大公司所佔比例更是超過半數。房地產方面的上市公司及集團內子公司約50家，在曼谷及周邊府區新開發項目的市佔率，無論是單位數量還是價值，均接近七成。非上市公司佔其餘三成許。儘管大型房地產公司所佔有的市場較大，但還沒有任何一家公司能達到壟斷泰國市場的程度。

        住房價格      2013年曼谷及周邊府區各類住宅價格均有所上升，為連續5年走高。與2012年相比，土地價格指數增幅最大，達到8.3%；陶豪連帶土地的價格指數增長率次之，為6.7%；獨立住宅連帶土地和公寓的價格指數升幅均為4.9%。2008年至2012年上述價格指數平均增幅分別為21.5%、14.8%、9.3%和20.8%。

        建材價格      2013年建築材料價格同樣保持增長，價格指數同比略增0.9%，已連續增長4年。各主要建材，包括水泥類、木材及木製品類、混凝土類建材的價格指數都出現不同程度的提升。

2013年泰住房信貸

        2013年全年住房信貸總餘額達到25,071億銖，同比增幅10.9%。住房市場的持續增長，直接推動了住房信貸呈正比增長。利率長期保持在低水平也是一個關鍵因素。

        住房信貸分為商業銀行住房信貸和專業金融機構住房信貸兩部份，分別佔總信貸額的60.1%和39.9%。商業銀行住房信貸額為15,056億銖，同比增幅12.5%。專業金融機構住房信貸額為10,015億銖，同比增幅8.6%。按季比，兩部份住房信貸均比上年略有增長。

        去年1至9月新批准的住房信貸總額為3,900億銖，較上年提升14.3%；略遜於上年同期16.5%的成長率，主要因為泰國國行於年初正式實施限制住房信貸額度的政策，即帶土地住房（包括獨立住宅、雙拼式住宅、陶豪等）貸款房價比（Loan to Value：LTV）不超過95%。該政策對部份商業銀行批准住房信貸造成一定影響。按季度分析，2013年前三個季度批准的信貸額分別為1,121億銖、1,368億銖和1,411億銖，按季度呈遞增走勢。尤其是第三季度放貸額為自2008年第一季度以來單季最高額。

2014年住房市場趨勢

        盤銀研究部預計2014年房地產業各主要部份的增長將會出現回落。全國地方特區政府轄區內獲批准的住房建築面積增幅預計在-2.5%至3.9%之間，曼谷及周邊府區建成註冊的住房增幅預計為-2.0%至5.8%；住房信貸增幅預計為3.9%至6.1%。

       還有相關機構預計2014年新開發項目不超過10萬個單位，總值不高於3,000億銖。增幅與上年相比回落約25%至30%。

       對住房產業的發展起推動作用的因素有多項：

v  城市化建設不斷擴大至內地府區。尤其是旅遊、教育、交通運輸、商貿投資及工業等方面發展良好的府區，城市化進展迅速，推動了住房產業的發展。

v  2015年東盟經濟共同體（AEC）的成立迫在眉睫，泰國為進入AEC時代，迎來更多的商貿和投資機會做好準備。地處邊境貿易區或是連接鄰國交通樞紐的大城市，如清邁、莫肯、烏汶、坤敬、呵叻、宋卡、普吉、春武里、羅勇等更是做好準備工作，各方面發展迅速。

v  住房信貸利率仍處在較低水平，民眾有能力負擔。

v  泰國消費者購買力增強。國家統計局報告指出，2013年上半年泰國家庭的平均月收入為25,403銖，較2011年同期的23,236銖有較大提高。自2011年10月，政府上調大學畢業生最低月薪至15,000銖的政策也有助於提高民眾消費能力。

       與此同時，研究部同樣也發現一些可能制約住房市場發展的因素：

v  其中最主要的還是國內政局的動蕩，其影響之廣，自泰國經濟、商貿、投資走向，乃至國家層面的投資與基礎建設開發政策的制定和實施，均將受到政局因素的影響，住房市場的發展趨勢同樣無法逃脫國內混亂政局的陰影籠罩。部份專家認為，若政治問題再持續3至6個月，政府投資項目或將延遲半年至一年之久。此外，曼谷及周邊府區的消費者，相當部份延遲辦理產權過戶和抵押等手續。

v  世界經濟的復甦，尤其是泰國重要貿易夥伴國，美國、歐盟等國家的經濟恢復仍不夠明顯，中國經濟的成長也顯現走緩跡象。儘管世界經濟趨向與泰國住房市場無直接關聯，但對泰國其他方面，尤其是創收支柱產業的出口業影響重大，從而波及泰國民眾的收入。

v  泰國政府實施的最低日薪300銖的政策導致建築成本升高，建材和土地價格同步上調，使得住房成本、價格上升。

v  近些年勞工短缺的問題一直困擾著包括建築業在內的多種工業，全國統一推行最低日薪標準，也使得部份勞工離開大城市回歸故里，或在離家鄉較近的地方找工作。

v  經過政府首車減稅計劃後，部份消費者優先選擇購買車輛，使得住房方面的消費能力減弱。

2014年住房信貸趨勢     

        盤谷銀行研究部預計2014年住房信貸增長率約在6.7%至9.5%之間，低於2013年10.9%的增幅。主要原因是房地產市場呈下行走勢，以及政府限制帶土地住房信貸額度不超過95%的政策，可能影響商銀放貸業務。

       儘管預期中的2014年住房市場和信貸的發展，對業者或是消費者而言，可能無法盡如人意。但無論如何BTS輕軌沿線的住房，尤其是公寓，仍將繼續受消費者青睞。此外，新組建的家庭和以投資為目的者，仍是泰國住房市場需求的推動者。對於消費者而言，應自我建立嚴格的財務紀律，有明確的收入來源，養成定期儲蓄的習慣，還須避免其它負債，這些均有助於消費者申請住房信貸，提高銀行審批通過的機率。